fredag 26 januari 2018

Varför köpa hyresfastighet?




Att äga en hyresfastighet kommer inte till en början vara bekymmersfritt.
Det kommer krävas en del jobb innan man "lär känna huset" och dess renoveringsbehov. Det kommer också att behövas en underhållsplan och budgetering för kommande år.
Jag förväntar mig också en viss omsättning bland hyresgästerna, så 0% vakans kanske inte är att förvänta sig. Omsättning av hyresgäster kommer kräva tid och engagemang för att få in nya bra dito.
Och detta får man då till en direktavkastning på 9%.

Jag kan räkna upp en hel del preffar på Stockholmsbörsen som direktavkastar 7-9%, samt att du får pengarna utbetalda varje kvartal. Utan att behöva göra någonting. Ja varför inte bara köpa Nordea och få nästan 7%.

De bolag som ger allra högst utdelning kanske inte är de mest riskfria eller bäst avkastande bolagen på sikt, fast Nordea får man väl anse som rätt stabil. Och det är inte så att mitt nystartade bolag skulle klassificera sig till någon trippel A rating direkt.
Men det låter kanske lite bekvämare än att drifta en fastighet själv?

Direktavkastning på fastigheter

När man pratar direktavkastning inom fastigheter så är det direktavkastning på driftnettot man menar. Driftnettot är alltså föräntningsutrymmet man har kvar efter man har dragit av för drift, underhåll- och adminkostnader samt fastighetsskatt. Delar man driftnettot genom köpeskillingen så får du direktavkastningen.

I mitt fall så är det inte 9% i handen som det hade varit om jag hade köpt en REIT (minus källskatt) eller preferensaktie. Det tilllkommer finansieringskostnader, amortering och eventuella investeringar som behöver göras. Större projekt som inte går in som löpande underhåll.
Det kan alltså mynna ut i att jag inte kommer plocka ut några pengar alls de första åren. Men den teoretiska direktavkastningen kvarstår dock.

Så vill man håva in några enkla procent så är det värdepapper man ska köpa och inte fastigheter.

Belåningen


Men nu är det som bekant hävstången man får via sin belåning som gör att man får ett intressant business case i fastigheter.
Ex. 9% på 1Mkr = 90 000kr och motsvarar drifnettot. Ta då driftnettot genom ditt egna kapital som du stoppat in på låt säga 25% och du får 90 000kr/250 000kr (ditt EK).
Vipps så är du uppe på en avkastning på 36% på ditt egna kapital. Alla ni som har köpt ert boende kanske någon gång gjort en liknande räkneövning på den avkastning ni fått på er kontantinsats. Hävstången gör det hela intressant.

Det skulle aldrig falla mig in att köpa aktier med 75% belåning Att tex ha 750 000kr i lån på ett innehav om 1 000 000kr. Jag skulle dessutom få svårt att få en attraktiv ränta på ett sådant lån. Och aktierna har inte heller ett sådant högt belåningsvärde.
Så det finns en del aspekter som talar för belåning av fastigheter kontra aktier förutom kursrisken och bolagsrisken.

En annan aspekt som jag också tittat på vid det här köpet är förbättringspotentialen i huset. Alltså möjligheter för att höja standarden och på så vis höja hyran och/eller sänka de fasta kostnaderna.
Det bästa möjligheten för hyreshöjning är när du byter hyresgäst än att omförhandla hyran med nuvarande. Kan vara svårt att få igenom alla renoveringar som förbättringar då mycket kanske anses som rent underhåll.

I det här fallet så har jag ansett att hyrorna är relativt låga och potential finns för justeringar på sikt. Vilket kommer att höja min framtida direktavkastning.

En annan post som är en av de viktigaste för en fastighetsägare är driftkostnaderna och där i kostnaden för värme. Finns det potential med att byta värmesystem eller effektivisera så komer avkastningen att öka och där med marknadsvärdet.

Här har jag också bedömt att det går snabbt att tjäna tillbaka en investering i bergvärme och att den skulle kunna motsvara en extra uthyrd lägenhet i tillskott till driftnettot varje år. Vilket är väldigt positivt för avkastningen.

Det är blandningen av allt detta ovanstående som gör att jag verkligen gillar fastigheter. Du har möjligheten att förbättra, göra smarta lösningar, få nöjda hyresgäster samtidigt som du ska göra det till en lönsam affärsverksamhet.

2018 kommer bli ett spännande och lärande år och jag hoppas att innan året är slut att vi köpt ytterligare en fastighet. Förutsatt att det är en bra affär såklart.

Vem vet. Vi kanske hamnar på en avkastning årligen på ca 50% av eget kapital. Inte dåligt.


6 kommentarer:

  1. Grattis till din hyresfastighet! Ska bli kul att följa dig. Blev lite nyfiken på affären och hur mycket förarbete som krävs.
    - Behövde du/eller någon annan gå i personlig borgen?
    - Hur mycket tid lade du på due diligence innan du bestämde dig? Fanns papper på alla bygglov som bekräftar att du får använda fastigheten som hyreshus med bostäder och affärslokaler?
    - Hur ser kraven ut med brandväggar och brandceller? Skiljer det sig på kraven beroende på hur gamla husen är?
    - Krävs ramp för rullstoll och handikappsanpassning för entré och badrum/kök? Eller fanns det redan?
    - Fick du ta över befintliga hyresgästers avtal när du köpte?
    - Hur fick du en sådan bra ränta? Var banken nöjd med din kompetens/erfarenhet, andra företag, kapital som privatperson?
    Tack för en bra blogg!

    SvaraRadera
  2. Hej och tack för kommentar!

    Ska försöka svara lite snabbt på alla frågor:).

    Due Diligence blev kanske totalt 8 timmar. Svårt att uppskatta. En visning med genomgång av samtliga lägenheter och en lokal. Okulär bedömning av fastighetens skick och i relation till vad som har renoverats tidigare samt ålder på de olika delarna. Sedan laborera med Excel kring olika scenarion kring räntetäckningsgrad osv.

    Fastigheten har haft samma typ av utformande och verksamhet i decenier med dokumentation kring det men ingen särskilt kring bygglov. Kanske finns i mängden av dokumentation.

    Angående brandkrav så är jag inte jättpåläst mer än att fastigheten är ok på den fronten, och eventuella regeler som förändras när det kommer till säkerhet eller tillgänglihet påverkas främst nyproduktion. Men annars så är det utrymningsvägar och tillgänglihet för brandstegar och sånt som såklart måste uppfylla kraven.

    Finns inga större krav för handikappanpassning för gamla hus. Det finns krav och rekommendationer för nyproduktion och vid ombyggnad. Men rullstolsramp tilll lokalerna finns i alla fall:).

    Befintliga hyresavtal följer med den nya ägaren ja.

    Angående räntan så var det nog mer än förtroendefråga än fantastisk historik då det här var vår första fastighet. Kontakter och relationer är viktigt när man har med banker att göra!

    Ha det gott

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för svar! Intressant läsning. Hade fint :)

      Radera
  3. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  4. Grattis fastighetsägaren! Inte fel att diversifiera och att skapa "passiv" inkomst.

    Fråga: Hur funkar avdragsrätten, kan utgift dras direkt mot hyresintäkt, har hört att så inte är fallet med hyresrättfastighet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej och tack!

      Alltså du skattar ju bara på den vinst du gör. Och gör du ingen vinst pga höga kostnader så blir det ingen skatt på någon "bruttomarginal-nivå". Om det nu var det du undrade:).

      Radera