fredag 18 maj 2018

Sålt Protector


En portföljepok går igraven. I alla fall för tillfället. Protector som jag ägt sedan sommaren 2013 har nu sålts med en hygglig vinst. Dock långt under ATH på strax under hundralappen. Jag började att skala av lite under veckan men sålde av mina sista 500 aktier nu på morgonen. Totalt 2 000 aktier har sålts.

Anledningen till försäljningen

Det handlar främst om att inte ligga med osäkerhet i portföljen en längre tid. Man rapporterade en betydligt sämre rapport än väntat i Q1. Sverige går visserligen riktigt bra men inte Norge och Danmark där man har en skadeprocent på 107%. Jämför det med If som ligger runt 65% på totalen men betydligt lägre inom vissa produkter. 

Man ska inte dömma ut Protectors affärsmodell för tidigt här och Sverige är ett bra exempel på det. Där växer man så det knakar och har fin lönsamhet. Men på koncernnivå gick det alltså sämre. Man gör i första kvartalet en "obetydlig" vinst på 25MNOK i stället för 107MNOK året innan. 
Resultatet från investeringsverksamheten är blygsam med 0% avkastning. Det är alltså detta investeringsben som ska kompensera för blygsam lönsamhet i i försäkringsverksamheten. I detta kvartal gör den inte det. I nästa kvartal kan det se annorlunda ut men det kan också bli till det sämre.

Man kan resonera att jag agerar kortsiktig här och inte har närver nog att vara långsiktigt. Och ja det är väl det som är fallet:). 

Caset i Protector är att de kommer kunna växa floaten med ca 20% per år och med en hygglig avkastning kunna generera bra med pengar trots satsningar på tillväxt. Och i en framtid även skruva upp lönsamheten i försäkringsreslutatet. 
Sverre är en grymt duktig företagsledare som jag tror kommer lyckats med detta. Dock så kommer resan dit vara lite mer skakig än vad jag tidigare trott vilket kan skapa ett och annat förlorat år i avkastning som aktieägare tror jag, men att på sikt så kommer nog gänget i Protector ge aktieägarna en god avkastning. 

Jag känner dock mer osäkerhet inför att 2018 kommer bli ett bra år för Protector och väljer därför att sälja av och avvakta en rapport eller två innan jag tar beslut om att hoppa på igen. 

Det är faktiskt ingen stor grej att sälja och titta på vid sidlinjen ett tag. Förstår inte varför jag inte fått tummen ur tidigare. Klick, klick så är det gjort!

Att Mats Qviberg nu dyker upp som storblankare var en nyhet för mig och säkert de flesta. Inget som ökar min egen conviction på caset direkt. Den mannen är duktig och själv är jag en riktig novis i jämförelse. 

söndag 6 maj 2018

Att se potentialen med fastigheter

Det var bara några vekor sedan jag skrev inlägget Fastighetsägarens huvudvärk vilket handlade om obetalda hyror och hurvida jag skulle gå till Kronofogden eller ej. Sedan dess har allt löst sig utan inblandning av myndigheter och alla pengarna finns på kontot. 
Idag är desto gladare tongångar.

Det jag tycker spännande med fastigheter är om du kan hitta en gömd potential som inte speglar sig i priset eller i intäkterna ännu.
Se det som värdeinvestering. Du gör en analys av ett bolag och dess framtida intjäning men du kan med dagens aktiekurs köpa aktien till rabatt.
Har tänkt en hel del på vad Lundaluppen sa en gång om att det inte är värt att köpa egna fastigheter när man kan investera direkt på börsen, och kanske då till substansrabatt, kompetent ledning och slippa hålla på med hyresgäster och allt stök med underhåll osv. Avkastningen skulle inte överstiga den man kan få om man investerar i ett börsnoterat fastighetsbolag.

Nu sa han inte exakt så men det var lite av andemeningen om jag tolkade det hela rätt.

Jag kan verkligen skriva under på allt det där om man ska generallisera. Men det är också stor skillnad på var i landet man investerar. Skulle aldrig falla mig in att och köpa en fastighet i Sthlm som avkastar 3% på driftnettot. Då är det betydligt förmånligare att köpa fastighetsaktier i stället.
Men däremot kan man hitta betydligt bättre objekt i mindre orter med bostadsbrist. Och bostadsbrist finns runt om i landet. Inte bara i Sthlm, Göteborg Malmö.

Att hitta rätt objekt gör man inte i första taget och man bör vara selektiv. Vi kollade aktivt i två år innan vi hittade den här kåken. Och då kände vi att det var denna vi skulle ha.

Potential

Potential var något vi såg i vår fastighet. Inget flashigt alls med fastigheten men vi fick den för 9% direktavkastning, bra mix mellan affärslokaler och lägenheter. Affärslokalerna har en större risk men ger samtidigt ett högre kvadratmeterpris.
Men att börja på 9% avkastning är en väldigt hög nivå och då hade vi ett par lokaler till som inte var uthyrda men som vi nu börjar gå i lås med nya kontrakt.
Samtidigt har vi haft en del omsätning på existerande affärslokaler vilket genererat omförhanlingar av hyran men även längre kontraktstider.

Det viktigtaste är att läget är riktigt bra. Läget är viktigare än fastigheten i sig. Är läget bra så kommer hyresgästerna att vilja uppsöka dig. Är fastigheten fantastisk men läget fel. Så kan det ändå bli problematiskt att få full beläggning.

Rent intäktsmässigt så är vi på god väg att ro hem några riktigt bra hyresavtal och med långa kontrakt. Vi har redan efter två månader lyckats öka våra hyresintäkter med 7%.
Nu jobbar vi för att få nästa avtal i lås vilket bör kunna göras inom vilken dag som helst. Både vi och hyresgästen är överens om hyran.
Den här uthyrningen fanns med som potential innan vi köpte fastigheten, men då som bostad. Nu hyr vi ut den som affärslokal istället vilket blir en betydligt bättre affär för oss.

När vi plussar på detta kontrakt så kommer vi landa på en total ökning av våra hyresintäkter på 36%. Och det redan första året. Men det stannar inte där. Vi ser också stora förhoppningar att kunna hyra ut resterande källarutrymmen i fastigheten för en mindre summa pengar. Förhandling pågår.

Totalt sätt så tror jag att vi inom kort kommer att ha ökat upp intäkterna med otroliga 42%. Vilket är mer än vad vi någonsin vågat hoppats på.

Efter att dessa nya hyror har torrt bläck på kontrakten så kommer vi att ha köpt fastigheten till fina 16% direktavkastning. Det "teoretiska" marknadsvärdet baserat på det nya driftettot/0,09 kommer öka med 78% om jag räknar på 9% direktavkastning.
Inte illa.

Renovering och investeringar

Det som är positivt i allt det här är att vi kommer kunna omvärdera fastigheten. Vi kommer nu ha bättre avtal där avtalstiden är 3-5 år till skillnnad från tidigare. Vi kommer dessutom ha högre intäkter. 
En omvärdering skulle betyda av vi kan ta upp lite mer belåning och investera i fastigheten. Kanske renovera någon lägenhet vilket också ger högre intäkter eller investera i energibesparande åtgärder. Det finns en del att göra i renoveringsväg men inget akut och allt behöver inte vara jättekostsamt. 

Tanken är att investera ordentligt i nuläget och amortera för att på sikt ha en stabil lönsam fastighet som kan generera aktieutdelning till bolaget. Den är redan lösam i dag men efter som vi behöver investera och amortera så kommer det dröja innan vi vill plocka ut pengar i bolaget.

Det är verkligen kul att hålla på med detta och verkligen något som jag brinner för.

Har siktet inställt på en ny fastighet som ska komma ut till försäljning om 3 månader i en angränsande kommun som jag är mycket intresserad av.
Men avvaktar till  efter visning innan det är relevant att skriva något mer om den.

Ha en trevlig lördag!

tisdag 1 maj 2018

Portföljutveckling YTD

Jag har inte någon regelbunden uppföljning kring hur min portfölj går men brukar ändå uppdatera några gånger per år. Månadsuppföljning känns inte så relevant då det det varierar så kraftigt. Men nu har det ändå gått 4 månader så det kan vara värt ett inlägg när 1/3 av börsåret passerat.


Skapligt volatilt som ni kan se och jag har varit nere och snuddat vid 0-sträcket vid två tillfällen. Som värst så rasade portöljen med -100.000kr i februari. Det känndes lite jobbigt och ju större portföljen blir desto viktigare med närver av stål. Men också viktigt att vara trogen den riskprofil som jag känner mig bekväm med. Jag har väl inte riktigt hittat min investeringsfilosfi och riskprofil ännu. Men den lutar i alla fall åt att ha runt 15-20 bolag totalt, och där stora stabila bolag förser portföljen med utdelning, för att sedan koppla på resterande 40% av portföljen till småbolag och tillväxt.

Portföljen direkavkastar förnärvarande låga 2,3% vilket är, ja ganska lågt. Men det beror på att mina absolut största innehav Protector och A2 Milk Company inte delar ut några pengar. Det kommer säkerligen att göras om några år. Får se om bolagen finns kvar i min portfölj bara.


Totala utdelningar för året är 5.896kr men då ligger merparten av utdelningarna i maj för min del. Bör väl trilla in dryga 16.000kr i maj och största biddragaren kommer från Sampo. 

Totala portföljvärdet ligger nu på 1.393 000kr och då har jag gjort ett större uttag på 30.000kr under mars. 
Hade som mål i början av året att uppnå ett portföljvärde på 1.800 000kr vilket jag tror blir svårt då största fokuset just nu är att bygga buffert. Satte av 2.000kr till depån denna månad. Ja ni hör ju hur bra det kommer att gå...

Däremot så kommer det trilla in en riktigt fin utdelning från vårt onoterade innehav (inom en månad) på ca 40.000kr som jag hoppas kunna återinvestera i portföljen. Beror helt på hur vidlyftiga våra semesterplaner blir. Vi kommer i alla fall att semestra i Sverige så vi kommer inte torska på den svaga kronan som tur är. 

Är jag nöjd med resultatet hittils? 
Nja. Avkastningen hade varit lite högre med någon procentenhet eller två, om jag suttit på händerna lite mer och inte petat så mycket bland innehaven. Jag är bättre på att tajma bra köp än att bra sälj om jag säger så.